ธนาคารกลางของประเทศสิงคโปร์หรือ Monetary Authority of Singapore (MAS) ได้ออกมาตรการช่วยเหลือ REIT ในประเทศสิงคโปร์ที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19
ทีมผู้จัดการกองทุนมองว่ามาตรการดังกล่าวช่วยจำกัดความเสี่ยงทางด้านโครงสร้างเงินทุนและสภาพคล่อง รวมถึงทำให้ภาพรวมการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์เป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น เนื่องจากมาตรการดังกล่าวช่วยให้ REIT มีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการบริหารจัดการกระแสเงินสดท่ามกลางสภาพแวดล้อมการดำเนินงานที่ท้าทายมากขึ้นเนื่องจากได้รับผลกระทบจาก COVID-19
ใจความสำคัญของมาตรการดังกล่าวคือ
- กระทรวงการคลังและกรมสรรพากรจะขยายระยะเวลาสำหรับ REIT ในการจ่ายปันผลอย่างน้อย 90% ของรายได้เพื่อที่จะได้รับผลประโยชน์ทางภาษีจาก 3 เดือนเป็น 12 เดือน
- MAS จะเพิ่มข้อจำกัดเรื่องอัตราส่วนการกู้ยืม (Leverage Limit) ของ REIT จาก 45% เป็น 50% โดยมีผลบังคับใช้ทันที เพื่อให้ REIT มีความยืดหยุ่นมากขึ้นในด้านการจัดการโครงสร้างเงินทุนท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ท้าทายมากขึ้นจากการระบาดของ COVID-19
- MAS จะเลื่อนการบังคับใช้ข้อกำหนดอัตราส่วนขั้นต่ำด้านความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (Interest Coverage Ratio หรือ ICR) ที่ 2.5 เท่า ไปเป็นวันที่ 1 มกราคม 2022 เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะถูกกดดันในระยะสั้นจากผลกระทบเชิงลบของการระบาดของ COVID-19 ต่อด้านรายได้และกระแสเงินสด
มุมมองจากทีมผู้จัดการกองทุน
- มาตรการดังกล่าวช่วยให้ REIT มีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการจัดการกระแสเงินสดและโครงสร้างเงินทุนระหว่างการระบาดของ COVID-19 และช่วยจำกัดความเสี่ยงในการเพิ่มทุนของ REIT หรือการเสียผลประโยชน์ทางภาษี รวมถึงจำกัดความเสี่ยงที่เกิดจากการเกินข้อกำหนดด้านอัตราส่วนการกู้ยืมต่างๆ โดยเฉพาะสำหรับกลุ่ม Retail หรือ Hospitality REIT ที่มีขนาดเล็กที่มีข้อจำกัดในด้านการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
- ถึงแม้ว่า REIT ในประเทศสิงคโปร์ที่ K-PROP และ K-PROPIRMF มีการลงทุนอยู่ในปัจจุบัน จะไม่มีความเสี่ยงในด้านการเกินข้อกำหนดอัตราส่วนการกู้ยืมต่างๆ แต่มาตรการดังกล่าวจะช่วยกำจัดความเสี่ยงหากเหตุการณ์ยือเยื้อ และลดความไม่แน่นอนที่ส่งผลให้ REIT ต้องเพิ่มการรักษาระดับเงินสดไว้มากกว่าสถานการณ์ปกติ เราจึงน่าจะเห็นอัตราการจ่ายเงินปันผลตามกระแสเงินสดที่ REIT ได้รับ ซึ่งจะช่วยลดความผันผวนของเงินปันผลที่ K-PROP จะได้รับ โดยคาดว่า REIT ในประเทศสิงคโปร์น่าจะเริ่มให้ความชัดเจนในด้านแผนการจัดการกระแสเงินสด และอัตราการจ่ายเงินปันผลได้มากขึ้น หลังจากการประกาศผลประกอบการภายในสิ้นเดือนนี้
- ส่วนกลุ่ม REIT ในประเทศไทย ทางรัฐบาลหรือหน่วยงานที่กำกับยังไม่มีมาตรการช่วยเหลือใดๆ ออกมาซึ่งคาดว่าน่าจะอยู่ในช่วงหารือ ดังนั้นในช่วงนี้คาดว่าทาง REIT Manager น่าจะพิจารณาช่วยเหลือผู้เช่าเป็นกรณีไปตามความเหมาะสม